LE SEZIONI UNITE SUL CONTRATTO "PRELIMINARE DEL PRELIMINARE": COMMENTO A SENTENZA N. 4628/2015

La questione posta all'attenzione della Corte di Cassazione a Sezioni Unite riguarda la necessità di identificare una linea di demarcazione tra contratto preliminare e mero atto preparatorio, nel caso degli accordi contrattuali che sempre più spesso vengono posti in essere nelle fattispecie di compravendita immobiliare.




La distinzione acquista rilievo, dal momento in cui il contratto preliminare ha pur sempre natura vincolante, mentre gli accordi preparatori che precedono il contratto preliminare servono, nella prassi, a mettere a punto i dettagli della stipulazione, dell'oggetto e delle modalità di esecuzione del contratto definitivo. E del resto tali accordi risultano sempre più necessari nell'odierno mercato immobiliare, settore sempre più delegato a professionisti, agenzie immobiliari e simili. 

L'acquisto di un immobile, tra persone che spesso non si conoscono tra loro (e quindi, reciprocamente inconsapevoli della solvibilità e dell'affidabilità), vede anteporsi alla fase della stipulazione del contratto preliminare, una prima ed ulteriore fase in cui, spesso nella forma della proposta irrevocabile, l’aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, a cui segue un' accettazione o rifiuto del proprietario.

Ma si può ritenere che siano ammissibili, nel nostro ordinamento, accordi negoziali che obblighino i contraenti a stipulare un contratto preliminare, contratti che comunque, di fatto, rimandino allo stesso?

La Corte di Cassazione, nella sentenza a Sezioni Unite n. 4628/2015, ha precisato che tali accordi sono ammissibili e non contrari a buona fede e correttezza solo a determinate condizioni. Più precisamente, la presenza di due fasi preliminari alla stipula del contratto definitivo di compravendita, di cui una prima fase che scandisce la stipula del contratto preliminare solo successivamente alla conclusione di un primo accordo, è ammissibile. Pertanto sarà produttivo di effetti l’accordo tra le parti, pur denominato come preliminare, con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, "soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare".

Pertanto, a dire delle S.U., si può stipulare un contratto preliminare, avente ad oggetto la conclusione di un contratto preliminare, purché, nel caso concreto, tale "preliminare del preliminare" sia necessario in quanto:

1. la fattispecie è tale da connotare un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto (ad esempio, per le ragioni esposte all'inizio del presente articolo);
2. i contenuti negoziali dei due "contratti preliminari" siano diversi;
3. il primo "preliminare" deve servire a definire un determinato assetto di interessi delle parti, che dev'essere necessariamente più circoscritto, rispetto a quello che sarà regolato con il contratto preliminare vero e proprio (quindi nella seconda delle tre fasi che occorrono per giungere alla definitiva regolamentazione dell'assetto di interessi delle parti). In ogni caso, la sentenza in esame precisa che "va escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare. L’assenza di causa che è stata rilevata quando si è discusso di “preliminare di preliminare” potrebbe in tali casi riguardare tutt’al più il secondo, ma non certo il primo contratto".


Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha posto un punto fermo, che di fatto ammette, seppur alle condizioni sopra schematizzate, una tripartizione dell'iter di formazione  della volontà contrattuale delle parti in tema di compravendita immobiliare.

Tale apertura (già anticipata da alcune pronunce precedenti) contrasta con l' orientamento cosiddetto "tradizionale" (la cui sentenza di riferimento è  Cass. 2 aprile 2009, n. 8038), per il quale il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori  è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione.

Ebbene, con la pronuncia a Sezioni Unite, la Corte Suprema ha svincolato l' "utilità" del contratto preliminare del preliminare dall'esame della causa in astratto dello stesso, applicando l'ormai noto principio della causa in concreto del contratto, e quindi decidendo che l'utilità di tale accordo possa valutarsi solo caso per caso, ed in particolare ritenendo che il contratto non sia viziato da nullità per difetto di causa, laddove vi sia un reale interesse delle parti ad instaurare un procedimento di formazione progressiva del contratto (ad esempio, come nel caso portato all'attenzione delle S.U., in quanto le parti vogliono subordinare la stipula del contratto preliminare - che apre le porte al definitivo - alla rimozione di un vincolo, quale un'ipoteca gravante sull'immobile). E' chiaro che, in un simile caso, il contratto preliminare vero e proprio avrà un contenuto negoziale necessariamente diverso da quello del "preliminare del preliminare", il quale si sarà incentrato maggiormente sulla necessità di cancellare l'ipoteca, al fine di poter stipulare il contratto preliminare,

E proprio su questo si basa il ragionamento delle S.U., le quali ritengono comunque valido l'approccio tradizionale, ma ritenendo che questo abbia un senso laddove il primo e il secondo preliminare abbiano  identici (bis in idem): in un caso del genere, è chiaro che 
manchi la causa del contratto, non essendovi un contenuto nuovo che giustifichi l’interesse delle parti ad una "doppia stipula di preliminare" e quindi che giustifichi l'utilità del contratto preliminare del preliminare.

Ed ancora, la Corte ha precisato che 
la violazione di tale accordo (cosiddetto, nella prassi, contratto preliminare del preliminare) - nel caso portato alla sua attenzione, "in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale".

 questo, in quanto anche dal punto di vista sanzionatorio, la Corte di Cassazione ha precisato che occorre vagliare caso per caso quale sia l’interesse delle parti, a quando le stesse vogliano spostare "il momento in cui operano sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c.".
 

Per usare le parole della Suprema Corte, in definitiva, "in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
"

Ne consegue che il primo accordo della serie può configurarsi come contratto preliminare, ed in quanto tale, la sua violazione può determinare le conseguenze di legge previste per inadempimento del contratto preliminare,