ATTO SVOLTO DI DIRITTO CIVILE (2014): Responsabilità precontrattuale

“Tizio si rivolgeva alla società Alfa per l'acquisto di un appartamento realizzata dalla stessa.

Dopo averne visionati diversi, Tizio e la società firmavano una scrittura privata in cui quest'ultima si impegnava a bloccare l'appartamento e Tizio a dare una risposta sull'acquisto dello stesso entro 10 giorni.

Dopo 8 giorni la società Alfa Tizio scopriva, contattato da Alfa, che l'appartamento non era più disponibile perchè acquistato da Caio, il quale aveva visionato gli stessi immobili già visitati anche da Tizio: la società trattava con entrambi, al fine di aumentare il ricavo.

Il candidato, assunta la difesa di Tizio, rediga l'atto giudiziario ritenuto opportuno.”

TRIBUNALE DI …….

ATTO DI CITAZIONE

Il sig. Tizio, nato il …… a……….. e residente in …….. alla via…………. C.F. ………………., rappresentato e difeso come da mandato in calce al presente atto dall’Avv. ……………. (C.F. ………….., PEC ………………) presso il cui studio sito in ………………. Alla via ……………… elegge domicilio

ATTORE

Contro

La società Alfa (P. IVA N. ………………..), con sede legale in ………… alla via……… in persona del suo legale rappresentante pro tempore

CONVENUTO

PREMESSO CHE

1) In data …….. Tizio si avvaleva dei servizi offerti dalla società Alfa per acquistare un immobile dalla stessa costruito. A tal fine visionava diverse abitazioni.

2) In data ……… Tizio e l’agenzia si incontravano per visionare un particolare appartamento di cui il potenziale acquirente era entusiasta, tant’è che quello stesso giorno Tizio le parti si impegnavano con una scrittura privata sottoscritta da Tizio: la società dichiarava che avrebbe bloccato l'appartamento e Tizio che avrebbe fornito una risposta sull'acquisto dell'appartamento entro 10 giorni.

3) Un giorno prima della scadenza concordata, pertanto il sesto giorno successivo alla stipula della scrittura privata, la società contattava Tizio per comunicargli l’indisponibilità dell’appartamento vincolato, in quanto nel frattempo acquistato da Caio.

4) Stranito dalla vicenda, Tizio si informava sulle sorti dell’appartamento e scopriva che anche Caio aveva visionato gli stessi appartamenti e che la società portava avanti una doppia trattativa al rialzo.

5) E' stato infruttuosamente posto in essere un tentativo di mediazione in data .........

La condotta della società Alfa è ingiusta ed illegittima per i seguenti motivi, che di seguito si espongono anche in

DIRITTO

La società Alfa, con la sua condotta, ha violato il principio cardine sotteso ai rapporti contrattuali: il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto sancito dall’art. 1375, che si estende alla fase delle trattative ex art. 1337 c.c.. 

Il contratto, soprattutto se a prestazioni corrispettive, in cui entrambe le parti si obbligano a dare, fare o non fare qualcosa espressamente indicata nel contratto stesso, implica la necessità che entrambe si comportino secondo buona fede e correttezza, ove per buona fede si intende la condotta che un uomo di media diligenza avrebbe tenuto nelle medesime circostanze. Affinchè questo principio non resti una mera enunciazione, è necessario che sia applicato non solamente nel momento della stipula, ma anche nella fase successiva di esecuzione ed in quella antecedente, in cui si svolgono le trattative.

Anzi, a ben vedere è proprio la fase delle trattative quella in cui la buona fede assume un’importanza particolarmente pregnante, infatti è in quel momento che le parti si mettono a nudo, scoprono le proprie intenzioni e decidono che tipo di obbligo assumere con la stipula del contratto.
La responsabilità vigente sulle parti nella fase delle trattative è detta responsabilità precontrattuale.

In questa fase la buona fede si sostanzia soprattutto in un obbligo di corretta informazione.

Se ad esempio una parte, in mala fede, lascia credere all’altra che l’immobile che sta per acquistare è libero da pesi, l’acquirente sarà ben propenso a pagare per lo stesso una cifra superiore a quella che avrebbe pagato sapendo che sullo stesso gravava un’ipoteca.

La necessità di buona fede in fase precontrattuale è stata prevista anche per tutelare il legittimo affidamento delle parti nella stipulazione del contratto, ove per legittimo affidamento non deve intendersi obbligo di stipulare il contratto (del resto ciò sarebbe in contrasto con la funzione delle trattative, fase in cui le parti valutano le condizioni ed i reciproci interessi), bensì la condizione in cui, date le circostanze, appare legittimo aspettarsi una conclusione positiva della trattativa.

Nel caso di specie la società ha violato l’art. 1337 c.c., in quanto ha interrotto ingiustificatamente le trattative relative alla vendita dello specifico immobile che Tizio aveva già visionato, vendendo l’immobile a Caio.

Per la vendita non era ancora stato stipulato un contratto, nemmeno preliminare, ma sulla concretizzazione della stessa sussistevano ragionevoli aspettative da parte di Tizio, rafforzate anche dalla scrittura privata stipulata tra le parti nella fase delle trattative. Con tale atto la società si obbligava a bloccare l’appartamento per un tempo ben determinato di 10 giorni, quelli concessi a Tizio per riflettere sul proprio acquisto, mentre tanto non è stato fatto, avendo la stessa venduto l’appartamento a Caio dopo soli 8 giorni dalla stipulazione della scrittura privata ad effetti obbligatori stipulata con Tizio.

Le trattative erano, peraltro, evidentemente viziate da mala fede della società. La stessa trattava infatti in contemporanea con un altro acquirente allo scopo di ottenere un rialzo del prezzo, senza rendere nota a Tizio tale circostanza, con evidente lesione della libertà contrattuale dello stesso, il quale non solo non è stato posto in condizione di prendere una decisione in funzione della reale situazione dell’immobile, ma si è visto sfuggire l’immobile stesso in piena fase di trattativa, battuto sul tempo da un’offerta di cui non poteva avere conoscenza.

Questa condotta di controparte integra altresì la violazione dell'art. 1329 c.c., in virtù del quale la revoca della proposta non ha alcun effetto, se il proponente si era obbligato a tenerla ferma per un dato tempo.

Come precisato dalla Suprema Corte nelle pronunce n. 11438/2004 e 8323/2004, affinchè la responsabilità precontrattuale sia configurabile, è necessaria la sussistenza tra le parti di trattative giunte ad uno stato idoneo a far sorgere il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. Occorre, poi, che una parte le interrompa senza un giustificato motivo e che non sussistano fatti tali da escludere il ragionevole affidamento della parte lesa dall’interruzione circa la conclusione del contratto.

L’esame dei fatti appena compiuto denota nel caso di specie la sussistenza di tutti gli elementi previsti dalla Suprema Corte.

La responsabilità ex art. 1337 c.c. è una responsabilità extracontrattuale, come precisato dalle S.U. della Corte di Cassazione nelle pronunce n. 10160/2003 e 9645/2001.

Se in caso di responsabilità contrattuale alla parte che si assume lesa basta dare prova del contratto ed allegare l’inadempimento di controparte, nel caso della responsabilità extracontrattuale si assiste all’inversione dell’onere della prova, pertanto la parte attrice deve, ed in questo caso può, dimostrare sia la rottura delle trattative che la malafede della controparte.

La legittima aspettativa della positiva conclusione della trattativa, come anticipato, era stata instillata dalla società con il complessivo comportamento tenuto, culminato nella scrittura privata con cui in malafede la società dichiarava di bloccare l’immobile per 10 giorni. 

Invero è noto che l’efficacia probatoria della scrittura privata è limitata alla provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta (nel caso di specie Tizio), fino a querela di falso, ma è altresì ormai pacificamente chiarito che il Giudice può valutarne il contenuto secondo il suo prudente apprezzamento unitamente agli altri elementi probatori acquisiti al processo (Cass. n. 12695/2007). Dalla mera lettura del contratto è evidente come la società Alfa abbia convinto Tizio dell’affidabilità della propria offerta e della quasi certezza della conclusione dell’affare, lasciando intendere che solo a Tizio spettasse la decisione sull’acquisto, al punto di obbligarsi a bloccare l’appartamento in modo da lasciargli il tempo di decidere.

La malafede della stessa è presto provata dalla circostanza fattuale ed effettiva che, nonostante le rassicurazioni formalizzate per iscritto, la vendita è stata conclusa a favore di un terzo nell’arco di tempo in cui la società avrebbe dovuto attendere la risposta di Tizio. Tanto è appurabile anche mediante prova testimoniale dell’acquirente Caio.

Pertanto Tizio chiede un risarcimento del danno comprensivo del danno emergente e del lucro cessante, sempre nei limiti del c.d. "interesse negativo", per il quale il danno emergente ed il lucro cessante non possono riferirsi ai possibili effetti che sarebbero derivati dalla conclusione del contratto, il quale non era appunto stato concluso.

Il danno emergente dovuto alle spese effettuate per la trattativa si quantifica in euro ………..

Il risarcimento deve ricomprendere altresì il danno danno da lucro cessante, avendo Tizio perso delle occasioni di visionare ed eventualmente acquistare un altro immobile, pur di mantenere l’impegno contrattuale sottoscritto con Alfa, che al contrario ha agito in mala fede. Tale danno si quantifica in ………………

Per tutto quanto detto Tizio, così come rappresentato e difeso, 

CITA

La società Alfa, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede legale in …. (P.IVA N. …………) a comparire all’udienza del ..... , dinanzi al Tribunale di ………, ora e luogo di rito, innanzi al giudice istruttore designato ai sensi dell’art. 168 bis c.p.c., con l’invito a costituirsi nel termine di almeno 20 giorni antecedenti all’udienza, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., con l’avvertimento che la costituzione oltre i termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e che in difetto di costituzione si procederà in sua contumacia, per ivi sentire accogliere le seguenti

CONCLUSIONI

Piaccia al Tribunale, respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e difesa, in accoglimento della presente domanda, così provvedere:

1) Accertare e dichiarare l’esclusiva responsabilità della società convenuta nella interruzione ingiustificata delle trattative aventi per oggetto la conclusione del contratto di cui in narrativa

2) Per l’effetto Condannare la società Alfa a risarcire a Tizio la somma complessiva di euro ……….. a titolo di risarcimento del danno emergente e lucro cessante subiti in seguito alla condotta illecita della società

Con vittoria di spese e dei compensi difensivi

Ai fini del versamento del contributo unificato si dichiara che la causa ha il valore di ………………. E che pertanto l’importo del contributo unificato di iscrizione a ruolo è di euro ……….

In via istruttoria si chiede la prova per testi, sui seguenti capitoli di prova, preceduti dalla parole “vero è che”:

- Ha acquistato dalla società Alfa l’immobile sito in ………… alla via…………………..

- Ha acquistato il suddetto immobile in data …………………..

- La società ha garantito che l’immobile fosse libero e non ci fossero altri compratori in trattativa

Indica a teste il sig. Caio, nato in …… il …………. E residente in …………… alla via…………….., ed altre persone di cui si riserva le generalità.

Si allegano i seguenti documenti:
- scrittura privata del ………………..,
- verbale attestante il tentativo di mediazione
salvo aggiungere o modificare.

Data e luogo 

Avv. …………………

PROCURA

Io sottoscritto sig. Tizio, nato il … a ……. E residente in …. a ………… informato ai sensi dell’art. 4 comma 3 d.lgs. n. 28/2010 della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di cui agli artt. 17 e 20 del medesimo decreto, delego l’Avv. ………… a rappresentarmi e difendermi in ogni fase e grado del presente giudizio, conferendogli ogni facoltà di legge e nel suo studio sito in . alla via……….. eleggo domicilio.

Lo autorizzo inoltre al trattamento dei dati personali ai sensi degli artt. 7 e 13 del d. lgs. N. 196/2003

Sottoscrizione

È vera ed autentica

Sottoscrizione avv.

RELAZIONE DI NOTIFICA:

Addì del mese di ………. Dell’anno ……, richiesto dal sig. Tizio (Attore) e dall’Avv. ………., io sottoscritto aiutante ufficiale giudiziario, addetto all’Ufficio Unico notifiche presso la Corte di Appello di …… ha notificato il su esteso atto di citazione mediante remissione e consegna di copia conforme all’originale al sig. ……., residente in …. Ed ivi a mani di ………

Disclaimer: la traccia del parere è liberamente ispirata da un parere rinvenuto nel testo edito da CEDAM, "Pareri motivati di diritto penale", a cura di Giuseppe Cassano (2012). 

Lo svolgimento è integralmente scritto di mio pugno.

Se deciderai di svolgere questo parere e se dovessi averne voglia, puoi inviarmi tramite commento o messaggio privato via e-mail (questionedidiritto@gmail.com) la tua soluzione, sarò felice di leggerla e di discuterne con te!

Soprattutto in questo caso, sono molto interessata al confronto, soprattutto per quanto riguarda la procura, la mediazione e la relazione di notifica.

BUON LAVORO!